La Flandre baisse les droits d’enregistrement pour habitation propre à 3 %

Vous loger Fiscalité Emprunter – 27 octobre 2021

Vous achetez une maison ou un appartement en Flandre et comptez y vivre ? Dans ce cas, vous payerez seulement 3 % de droits d'enregistrement dès le 1er janvier 2022. S'il s'agit d'une habitation ancienne dont vous comptez améliorer considérablement l'efficacité énergétique, les droits d'enregistrement descendent même à 1 % seulement. Pour l'achat d'une deuxième ou troisième habitation, les droits d'enregistrement vont passer de 10 % à 12 %. Qu'est-ce que cela signifie pour vous en tant que candidat-acheteur ?

Des droits d'enregistrement encore plus bas pour une habitation propre

droits d'enregistrement
Jusqu'à présent, des droits d'enregistrement précédemment payés pouvaient sous certaines conditions être déduits. Ce système de "transférabilité" disparaîtra dès le 1er janvier 2024. Un régime transitoire est prévu.

Lorsque vous achetez une maison, un appartement ou un terrain à bâtir, vous devez en plus du prix d'achat payer des droits de vente : c'est ce qu'on appelle l'impôt d'enregistrement ou les droits d'enregistrement.

Depuis l'été 2018, le Gouvernement flamand a systématiquement réduit ces droits d'enregistrement pour tout achat d'une habitation propre. Quiconque achète dès aujourd'hui une habitation, pour y vivre dans les deux ans, payera après le 1er janvier 2022 seulement 3 % de droits d'enregistrement au lieu de 6 %. Avant le 1er janvier 2020, un tarif de 7 % était d'application.

En offrant un impôt d'enregistrement toujours plus bas, le Gouvernement flamand entend rendre l'achat d'une habitation propre plus abordable. Les droits d'enregistrement pour tous les autres logements, comme une résidence secondaire ou un immeuble de rapport, vont quant à eux augmenter à nouveau, et passer de 10 % à 12 %. Les candidats-acheteurs d'un premier et d'un deuxième logement devraient dès lors se faire moins concurrence. À partir de début 2022, vous payerez également 12 % d'impôt d'enregistrement pour un terrain à bâtir.

Achat avec rénovations énergétiques importantes : seulement 1 % de droits d'enregistrement

Pour l'achat d'une habitation propre (maison ou appartement) relativement ancienne et énergivore, vous payerez seulement 1 % de droits d'enregistrement à partir de l'année prochaine (au lieu des 5 % actuels), si vous vous engagez à rénover votre logement de façon essentiellement écologique.

Avec cette diminution drastique, le Gouvernement flamand entend en finir rapidement avec le parc immobilier vieillissant et peu éco-énergétique. Ces travaux visant à améliorer considérablement l'efficacité énergétique vous permettront peut-être de bénéficier d'un prêt sans intérêt allant jusqu'à 60.000 euros.

En savoir plus sur les rénovations visant à améliorer considérablement l'efficacité énergétique ?

Qu'en est-il de la réduction pour les habitations modestes ?

Les habitations modestes sont des habitations dont le prix d’achat ne dépasse pas 200.000 euros - dans les centres-villes ou dans la périphérie flamande autour de Bruxelles pas plus de 220.000 euros. Actuellement, lorsque vous achetez une habitation dite "modeste" et que vous y vivez, vous bénéficiez toujours d'une exonération des droits d'enregistrement sur les premiers 80.000 euros. 

Cette exonération est, au regard des nouveaux tarifs bien plus bas, relativement faible : alors que vous pouviez bénéficier d'une diminution de max. 5.600 euros, vous retombez maintenant à 2.800 euros (ou 933 euros en cas de rénovations visant à améliorer considérablement l'efficacité énergétique). Mais dans de tels cas, les droits d'enregistrement que vous devez payer sont aussi bien moins élevés...

La transférabilité des droits d'enregistrement est vouée à disparaître

Nombreuses sont les jeunes familles qui commencent par acheter une petite maison où un petit appartement, pour ensuite le troquer contre une habitation plus grande quelques années plus tard. Jusqu'à présent, des droits d'enregistrement précédemment payés pouvaient sous certaines conditions être déduits à hauteur de maximum 13.000 euros.

Ce système de "transférabilité" disparaîtra dès le 1er janvier 2024. Un régime transitoire est néanmoins prévu : jusque fin 2023, l'acheteur pourra choisir entre la transférabilité et des droits d'enregistrement à 6 % ou le tarif réduit de 3 %. Dès le 1er janvier 2024, le tarif réduit de 3 % deviendra la norme.

Qu'implique la nouvelle réglementation relative aux droits d'enregistrement pour les candidats-acheteurs ?

Cela dépend surtout de votre situation. Vous avez l'intention d'acquérir votre première habitation propre ? Alors, signez sans crainte le compromis de vente. Le notaire dispose en effet de 4 mois pour passer l'acte, cela peut donc parfaitement se faire après la date du 1er janvier 2022.

Vous avez un terrain à bâtir en ligne de mire, ou vous souhaitez acheter une seconde habitation ou investir dans un immeuble de rapport ? Dans ce cas, vous avez tout intérêt à signer le compromis encore cet automne, au risque de payer 12 % de droits d'enregistrement au lieu de 10 %. Car contrairement à l'achat d'une première habitation propre, ce n'est pas la date de passation de l'acte qui compte, mais bien celle du compromis de vente.

Vous envisagez d'acheter une habitation plus grande dans les années à venir (et donc avant début 2024) ? Vous définirez avec votre notaire ou votre agent bancaire quelle est l'option la plus avantageuse pour vous. Et il ne s'agit pas nécessairement du tarif réduit de 3 %.

Transférabilité des droits d'enregistrement : est-ce avantageux ou pas ?

Retenez bien ceci : lorsque vous payez plus de 433.333 euros pour une nouvelle habitation, vous n'avez pas intérêt à opter pour la transférabilité combinée aux droits d'enregistrement de 6 %. Car vous pourrez transférer maximum 13.000 euros de droits d'enregistrement précédemment payés. Vous avez tout intérêt à opter pour la nouvelle réglementation des droits d'enregistrement à 3 % sur le montant de l'achat.

La décision de transférer des droits d'enregistrement déjà payés est à prendre au cas par cas. Dans certains cas, vous ne devrez peut-être plus payer de droits de vente lors de l'achat de votre nouvelle habitation. Un exemple :

  • Vous avez payé 190.000 euros pour votre ancienne habitation . Vous avez en sus, en raison du "régime normal", payé 16.500 euros de droits d'enregistrement*. Vous pouvez en transférer 13.000 euros (= le maximum).
  • Vous achetez une maison mitoyenne neuve dite "modeste" de 210.000 euros. Sur ce montant, vous êtes redevable de 7.800 euros (210.000 – 80.000) × 6 %) de droits d’enregistrement (pour plus de facilité, nous ne tenons pas compte de la remise pour la rénovation énergétique).
  • Grâce à la transférabilité des droits d’enregistrement sur l’ancien logement, vous ne payez plus les droits d’enregistrement pour le nouveau.
  • Avec le tarif réduit de 3 %, vous auriez dû payer 3.900 euros de droits d'enregistrement supplémentaires.

Après le 1er janvier 2024, vous payerez quoi qu'il en soit deux fois les droits d'enregistrement : une fois sur votre ancien logement et une fois encore sur votre nouveau logement.

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Pour en savoir plus sur les droits d'enregistrement à Bruxelles et en Wallonie, consultez le blog Fiscalité immobilière en Wallonie et à Bruxelles.

Vous trouverez d’autres articles intéressants en matière de logement dans notre dossier 'vous loger'.

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* Pas de droits d'enregistrement demandés sur la première tranche de 25.000 euros, car il s'agissait de votre première habitation, et que vous aviez souscrit un prêt hypothécaire : c'est ce qu'on appelle "l'abattement augmenté".

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