Flandre : vers 6 % de droits d’enregistrement pour l’achat de votre habitation

Vous loger Fiscalité Emprunter – 15 novembre 2019

Quiconque achète sa propre maison en Région flamande devra payer moins de droits d’enregistrement dès le 1er janvier 2020 : 6 % au lieu de 7 %. Cette réduction des droits d’enregistrement constitue une compensation partielle de la suppression du bonus logement flamand.

Nouvelle réduction des droits d’enregistrement

droits d'enregistrement
En Flandres, l’acheteur d’une habitation propre paiera à partir du 1er janvier 2020 6 % de droits d’enregistrement. Les habitations modestes bénéficient d’une exonération sur les 80.000 premiers euros.

Outre le prix d’achat, toute personne qui achète une maison ou un appartement doit s’acquitter des droits de vente ou de l’impôt d’enregistrement. Depuis l’été 2018, un taux de 7 % était appliqué à l’habitation unique si l’acheteur emménageait dans un délai de deux ans. À partir du 1er janvier 2020, ce taux sera ramené à 6 % en compensation partielle de la suppression du bonus logement.

Récemment, le nouveau gouvernement flamand a également précisé que ces droits d’enregistrement ne doivent être payés que lorsque l’acte est exécuté et non plus au moment de la signature du compromis (acte de vente). On évite ainsi qu’une personne qui vient d’acheter un logement perde le bonus logement (si l’acte ne peut plus être exécuté en 2019) et d’avoir à payer 7 % de droits d’enregistrement.

Un impôt plus équitable a été instauré il y a un peu plus d’un an grâce à ce taux de 7 %. Auparavant, les droits d’enregistrement de nombreux appartements et maisons étaient encore de 10 % et de 5 % pour les maisons modestes : ce que l’on appelait le « régime normal » (groot beschrijf) et le « régime réduit » (klein beschrijf). Ce système était totalement dépassé, car certaines grandes maisons à la campagne, par exemple, pouvaient relever du régime réduit, alors que les petits appartements en ville relevaient, eux, du régime normal.

Les droits d’enregistrement sur toutes les autres habitations, telles qu’une seconde résidence ou un terrain à bâtir par exemple, restent fixés à 10 %.

La réduction supplémentaire pour les habitations modestes reste en vigueur

Les habitations modestes – c’est-à-dire celles dont le prix d’achat ne dépasse pas 200.000 euros maximum (220.000 euros dans les centres-villes ou dans la périphérie flamande autour de Bruxelles) — bénéficient d’une exonération sur les 80.000 premiers euros. Il s’agit donc d’une réduction de 5.600 euros.

Les rénovations écoénergétiques mieux récompensées

Pour ceux qui envisagent de rénover leur habitation pour la rendre moins énergivore, et qui le font dans les cinq années suivant l’achat, les droits d’enregistrement s’élèveront à 5 % au lieu de 6 %. Il faut pour cela que les rénovations en question impliquent le remplacement intégral des systèmes de chauffage, de climatisation, de circulation d’air et l’isolation (ou le renforcement de l’isolation existante) d’au moins 75 % de l’enveloppe extérieure. Vous recevrez également un certificat de performance énergétique en guise de preuve de ces rénovations écoénergétiques majeures. Il s’agit là d’une des conditions pour le maintien du taux réduit. L’exonération pour habitation modeste correspond dans ce cas à une réduction de 4.800 euros au lieu de 5.600 euros, mais cet écart est largement compensé par le pourcentage de frais d’enregistrement en moins.

Un exemple pratique : Catherine et Stéphane

Prenons l’exemple de Catherine et Stéphane de notre Guide Immo. Cette jeune famille qui compte 2 enfants (et aimerait en avoir un troisième) a une jolie maison en vue, mais elle nécessite d’importants travaux : une rénovation de l’isolation de la toiture, du plancher et des murs et un remplacement des fenêtres par du vitrage haut rendement. Des travaux qui nécessiteront également des modifications énergétiques dans la maison, notamment sa ventilation.

 Par conséquent, ils ne devront pas payer 6 %, mais seulement 5 % de droits d’enregistrement. Le prix d’achat de leur maison étant inférieur à 200.000 euros, 80.000 euros sont donc exonérés de droits d’enregistrement. Un petit calcul ((195.000 – 80.000) × 5 %) et on obtient un montant de 5.750 euros au lieu de 6.900 euros ((195.000 – 80.000) × 6 %).

Dans le système du régime normal et du régime réduit, Catherine et Stéphane auraient quand même dû payer 10 % de droits d’enregistrement sur le prix d’achat de 195.000 euros, soit un montant de 17.000* euros. Ils économisent donc plus de 11.000 euros.

Le principe de la transférabilité reste d’application

Le principe de « transférabilité » de l’habitation familiale reste également d’application. En cas de vente de votre habitation pour en acheter une nouvelle, sous certaines conditions, les droits d’enregistrement que vous avez déjà payés peuvent ainsi être déduits. Ce montant transférable reste plafonné à 12.500 euros, mais il est indexé depuis le 1er janvier 2020. En 2019, ce montant n’a pas été augmenté.

Toute personne qui vend sa maison pour en acheter une autre paiera beaucoup moins cher et ne devra peut-être même plus s’acquitter de droits d’enregistrement.

Un exemple : vous vendez pour 220.000 euros l’appartement de ville que vous aviez acheté pour 190.000 euros à Saint-Nicolas (une des villes principales) sous le régime précédent dit « normal ». Vous le remplacez par une maison mitoyenne modeste dans la même ville avec une valeur de 210.000 euros.

  • Vous aviez payé 16.500 euros de droits d’enregistrement pour l’ancienne habitation. Vous pouvez en transférer 12.500 euros.
  • Pour la nouvelle habitation, vous êtes redevable de 9.100 euros (210.000 – 80.000) × 7 %) et, à partir du 1er janvier 2020, de 7.800 euros (210.000 – 80.000) × 6 %) de droits d’enregistrement (pour plus de facilité, nous ne tenons pas compte de la remise pour la rénovation énergétique).
  • Grâce à la transférabilité des droits d’enregistrement sur l’ancien logement, vous ne payez plus les droits d’enregistrement pour le nouveau.

Et avec un transfert d’hypothèque ou un échange de bien immobilier, vous pouvez transférer l’hypothèque existante de votre ancien logement vers votre nouveau logement et, sous certaines conditions, même conserver le bonus logement !

Vous trouverez d’autres articles intéressants en matière de logement dans notre dossier 'vous loger'.

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* Les droits d’enregistrement ne doivent pas être payés sur la première tranche de 25.000 euros car il s’agit de la première et seule habitation du couple et qu’il va souscrire un crédit hypothécaire : c’est ce qu’on appelle « l’abattement majoré ».

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