Acheter une maison à rénover et à retaper (ou démolir) : à quoi devez-vous faire attention ?

Vous loger Construire Rénover – 25 mars 2020

Pour sa maison, le Belge préfère généralement les constructions neuves ou du moins les maisons prêtes à être emménagées. Toutefois, pour des raisons budgétaires et en raison des exigences de plus en plus strictes en matière de performance énergétique des bâtiments, nous devrons à l’avenir de plus en plus souvent opter pour une maison existante à rénover. Pour certaines maisons, une rénovation énergétique aussi importante n'est pas profitable, et il n'y a alors qu'une seule solution : tout démolir et reconstruire. Quand opter pour l'une ou l'autre option ? Nous vous aidons à prendre la bonne décision.

Pourquoi acheter et rénover une maison existante ?

maison à renover 
La Wallonie s’est engagée vers la consommation Quasi Zéro Énergie (Q-ZEN).

Pour ceux qui n'ont pas le temps ou le budget nécessaire pour construire ou acheter une nouvelle construction, l'achat d'une maison existante et sa rénovation progressive peuvent constituer une alternative intéressante. Ces habitations sont souvent bien situées et leur achat demande un budget un peu plus modeste.

En comparaison avec les nouvelles constructions, il y a moins de règles et de réglementations. Par exemple, un permis de construire n'est pas toujours nécessaire, car vous n'en avez besoin qu'en cas de changement de fonction, de construction, de changement d'apparence des façades ou de changement de volume... Il n'est donc pas toujours nécessaire de nommer un architecte.

Il est néanmoins toujours conseillé d'engager un expert pour vérifier les structures porteuses de la maison et s'assurer qu'il n'y a pas de défauts cachés… même si une surprise désagréable par la suite ne peut jamais être exclue.

Des rénovations pour une maison moins énergivore bientôt obligatoires

Lors de l'achat, vous devez prêter une attention particulière à la performance énergétique de la maison. En effet, la Wallonie s’est engagée vers la consommation Quasi Zéro Énergie (Q-ZEN). En 2021, un logement Q-ZEN devra remplir les exigences d’un label A. Par ailleurs, la Flandre souhaite que tous les logements existants atteignent un niveau E (niveau énergétique) inférieur à E60 d'ici 2050 et, à partir de 2021, exigera une rénovation au moins partielle lors de l'achat ou de l'héritage d'une maison.

Ces futures exigences concernent les éléments suivants :

  • Toiture et sol
  • Murs extérieurs
  • Verre et fenêtres
  • Ventilation
  • Chauffage et énergie renouvelable
  • Étanchéité de l’air

De plus, afin d’encourager les rénovations visant à améliorer la performance énergétique des habitations, des primes sont entrées en vigueur depuis juin 2019 pour la Wallonie, et Bruxelles propose à son tour des solutions attrayantes pour les propriétaires. La Flandre accorde également des primes.

Acheter et rénover une maison existante : comment estimer les frais ?

Le coût total d'une rénovation ou d'une reconstruction n'est pas toujours facile à estimer à l'avance. La rénovation d'une maison est souvent éprouvante et les retards sont courants.

Pour vous donner une idée du coût des travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique, le certificat PEB pour les logements existants est un bon indicateur. Ce certificat, obligatoire pour les maisons ou appartements existants mis en vente ou en location, indique la performance énergétique d’une habitation, et permet ainsi aux locataires ou acheteurs potentiels de comparer les maisons ou appartements entre eux.

Le certificat PEB suit les points suivants :

  • un label énergétique allant de A+ (= très bon) à G (= mauvais) ;
  • une proposition d'ajustements (avec estimation des coûts et des économies) pour réduire la consommation énergétique du logement.

Le label énergétique obligatoire permet de déterminer le prix demandé pour la maison. Plus le score obtenu est bas, plus vous êtes en mesure de négocier le prix de vente…

Que faire si le logement est en trop mauvais état pour des rénovations écoénergétiques ?  

Pour certaines maisons, même une rénovation complète ne suffirait pas à satisfaire les normes énergétiques. Dans ce cas, la démolition et le remplacement par une nouvelle construction constituent la meilleure option.

Dans certaines villes belges, un taux de TVA réduit de 6 % est d’application. Pour ceux qui vivent dans une autre commune et qui démolissent et reconstruisent leur maison énergivore, la réglementation concernant les nouvelles constructions est d’application.

Dans ce cas, il faut donc payer 21 % de TVA, bien que les Régions aient demandé au gouvernement fédéral d'appliquer partout le taux de 6 % de TVA en cas de démolition et de reconstruction. Dans l'attente d'une décision, une prime existe en Wallonie.  Le montant de la prime est égal à 40 % du coût hors TVA des travaux de démolition et est calculé sur base de vos revenus. La Flandre accorde une prime de démolition similaire.

Acheter et rénover une maison ?

Faites alors une simulation de votre prêt immobilier, vous aurez ainsi immédiatement une meilleure idée de ce que cela signifie pour votre budget chaque mois. Dans la foulée, vous pouvez même, depuis mars 2021, introduire en ligne votre demande complète de crédit hypothécaire. Ou calculez la mensualité d'un prêt pour des rénovations permettant des économies d'énergie.

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