Hoe trekt u voordeel uit het vruchtgebruik van uw vennootschap zonder vrees voor de fiscus?

Pluk de vruchten van uw onroerend goed

Artikel 578 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat vruchtgebruik het recht is om tijdelijk het genot te hebben van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, maar met de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Vruchtgebruik bestond al in het Romeinse Rijk, maar onze fiscus bekijkt het met argusogen omdat het voordelen met zich meebrengt.

Waarom vruchtgebruik?

Omdat de ‘blote’ eigenaars hun vennootschap - de vruchtgebruiker - een deel van de kosten voor bouw én onderhoud van het gebouw en de btw hierop kunnen laten betalen en die vennootschappen dat fiscaal kunnen aftrekken. Omdat na het ‘uitdoven’ van het vruchtgebruik de ‘blote’ eigenaars automatisch de volle eigenaar van de eigendom worden en ze hierop geen belastingen moeten betalen.

Hoe lang?

Voor een vennootschap kan dit nooit langer zijn dan 30 jaar. Meestal worden vruchtgebruikconstructies in België opgezet voor een periode van 15 tot 20 jaar. Hoewel er wettelijk geen minimumtermijn is vastgelegd, wekt een kortere periode zeker argwaan.

Wie betaalt wat?

In geval van een financiering is het vanuit fiscaal oogpunt verleidelijk om het vruchtgebruik zo hoog mogelijk en de blote eigendom zo laag mogelijk te waarderen, omdat de lening voor het vruchtgebruik kan worden aangegaan door de vennootschap en de blote eigendom door de particulier kan worden betaald (en geleend). Ook dat apprecieert de Belgische fiscus maar matig. Het is belangrijk om te kunnen aantonen dat delen van de woning voor professionele doeleinden worden gebruikt.

Over het doel en het gebruik van de praktijkruimte van een kinesitherapeut kan weinig twijfel bestaan. Of een woonkamer ook echt als vergaderzaal dient, is minder aannemelijk. Ook een correcte waardering van het vruchtgebruik is cruciaal om deze constructie fiscaal aanvaardbaar te maken. Het is aangeraden om hiervoor zowel een beëdigd schatter (van de huurwaarde van de woning) als een bedrijfsrevisor in de arm te nemen. 

Opgepast voor de successierechten 

Wanneer een vennoot overlijdt vóór het vruchtgebruik is beëindigd, dan zit er nog een vruchtgebruik (voor x aantal jaren) in de vennootschap. Dat is verrekend in de waarde van de aandelen en die aandelen moeten in de aangifte van nalatenschap worden aangegeven. Daarnaast moet de waarde van de blote eigendom van het onroerend goed in de aangifte worden vermeld. 

Wanneer een vennoot overlijdt na beëindiging van het vruchtgebruik, dan was hij volle eigenaar geworden en zit het onroerend goed volledig in zijn nalatenschap. Daarom zal het dus als onroerend goed aangegeven moeten worden. De waarde zit in deze situatie dus niet meer verrekend in de aandelen van de vennootschap.

Meer informatie over bouwen, renoveren en verbouwen vindt u in de bouwgids.

76 pagina’s boordevol advies, tips en inspiratie om uw plannen tot een goed einde te brengen. Uw gratis bouwgids ligt op u te wachten bij uw AXA Bankagent.

Reserveer nu uw exemplaar