Een huis kopen of huren: wat zijn de financiële voordelen?

Wonen Budget Lenen – 07 februari 2019

Een eigen woning kopen is voordeliger dan heel uw leven te blijven huren, zo wordt algemeen aangenomen. Maar is dat wel zo? Wel, de waarheid ligt vaak ergens in het midden. Waarom mensen beslissen om een huis te kopen dan wel te huren hangt erg af van hun toekomstplannen en persoonlijke situatie. Een belangrijke factor daarin is het financiële plaatje.

Waarom een huis kopen of huren: gewikt en gewogen

Een huis kopen of huren: wat zijn de financiële voordelen?
Als de woningprijzen in hetzelfde tempo stijgen als de rente op het spaargeld, dan is kopen in bijna alle simulaties de beste keuze.

Wanneer u een eigen woning hebt, wordt u elke maand een beetje meer ‘eigenaar’ van uw woning, want u lost kapitaal af op uw hypothecair krediet. Een huur verdwijnt zomaar rechtstreeks in de zakken van de verhuurder. Zodra uw lening is afbetaald, bent u als eigenaar al helemaal beter af, want dan kost wonen u zo goed als niets. Plus: wanneer u gezorgd hebt voor een dak boven uw hoofd, kunt u zorgeloos uw pensioen tegemoet zien, terwijl huur wel eens zwaar zou kunnen gaan wegen op uw pensioentje …

Maar zo eenvoudig liggen de zaken niet. Een woning kopen of huren: wilt u weten wat op lange termijn financieel het voordeligst is? Dan moet u rekening houden met zowel de evolutie van de spaarrentes als die van de woningprijzen.

  • De huurprijs van een woning ligt doorgaans lager dan de maandelijkse aflossing van een hypothecair krediet. Meestal kunnen huurders, in vergelijking met kopers, dus maandelijks makkelijker een groter bedrag opzij zetten. En dan is het rendement op spaargeld van belang: hoe hoger de spaarrente, hoe aantrekkelijker huren wordt.
  • Voor kopers is de evolutie van de woningprijzen van belang. Hoe meer het huis waard wordt, hoe groter het vermogen van de koper op het moment dat het woonkrediet is afbetaald.

De evolutie voorspellen van de financiële markten en de vastgoedmarkt is echter geen sinecure, laat staan een exacte wetenschap. Er zijn tal van variabelen waarmee u rekening moet houden. Stijgen de woningprijzen in hetzelfde tempo als de rente op het spaargeld, dan is een woning kopen in bijna alle simulaties de voordeligste keuze. Maar als de vastgoedprijzen stagneren terwijl de spaarrentes oplopen, dan kan huren aantrekkelijker worden.

Wat is het voordeligst: kopen of huren?

We bekijken het even via dit voorbeeld: De aankoop van een appartement van 200.000 euro wordt gefinancierd met een hypothecaire lening tegen een vaste rentevoet van 2 % op 20 jaar en maandelijkse afbetalingen van 1.020 euro. De huurder betaalt voor een identiek appartement in dezelfde residentie een maandelijkse huurprijs van 650 euro gedurende dezelfde periode.

We gaan ervan uit dat de huurder het verschil tussen de maandelijkse afbetaling en de huurprijs (1.020 euro – 650 euro = 370 euro) kan sparen. De eigenaar heeft elk jaar 2.000 euro (1% van de aankoopwaarde) extra onderhoudskosten aan zijn eigendom in vergelijking met de huurder voor zijn huurwoonst. De eigenaar heeft wel meer fiscale voordelen via de woonbonus (we berekenen de woonbonus voor een koppel in Vlaanderen).

In dit rekenvoorbeeld veronderstellen we dat de huurder en eigenaar elk 40.000 euro van hun ouders hebben gekregen. De eigenaar betaalt met dat bedrag de aankoopkosten van zijn appartement en de extra onderhoudskosten die niet gedekt worden door zijn voordeligere woonbonus. We nemen ook aan dat de huurder elke maand het verschil tussen de maandelijkse aflossing en zijn huur stort in een financieel plan dat jaarlijks 3 % opbrengt. De huur- en vastgoedprijzen stijgen jaarlijks met 1 %.

Het hiernavolgende voorbeeld is dan wel schematisch, maar toch veelzeggend en kan dienen als basis voor een meer gedetailleerde berekening.

Simulatie voordeligste opbrengst: aankoop huis versus huur

Het (vereenvoudigde) resultaat van de vergelijking aankoop/huren

Gegevens van de aankoop

Gegevens van de huurder

Beschikbaar kapitaal

40.000 €

Beschikbaar kapitaal

40.000 €

Lening

200.000 €

Starthuur

650 €

Maandelijkse aflossing

1.020 €

Financieel plan per maand

370 €

 

Baten/Kosten gedurende 20 jaar

Baten/kosten gedurende 20 jaar

Meerwaarde op woning

44.038[1]

Opbrengsten financieel plan

67.939 €[2]

Voordelige fiscale behandeling

30.000 €[3]

Huurgeld aan de verhuurder

-181.265 €[4]

Aankoopkosten

-30.000 €

 

 

Interesten aan de bank

-44.800 €[5]

 

 

Extra onderhoudskosten

-40.000 €[6]

 

 

Saldo:

-40.762 €

Saldo

-113.326 €

 

Opgebouwd vermogen voor eigenaar na 20 jaar

Opgebouwd vermogen voor huurder na 20 jaar

Totale investering [40.000 euro + (1020 euro x 12 maanden x 20 jaar)]

284.800 €

Totale investering [40.000 euro + (1020 euro x 12 maanden x 20 jaar)]

284.800 €

Saldo kosten/baten

-40.762 €

Saldo kosten/baten

-113.326 €

Waarde van de woonst

244.038 €

Waarde financieel plan

171.174


Als resultaat zien we dat:

  • het vermogen van de eigenaar na 20 jaar is gegroeid tot 244.038 euro.
  • het vermogen van de huurder over dezelfde periode beperkt blijft tot 171.174 euro.

Een huis kopen of huren, bent u er nog niet helemaal uit?

Onze online tool Kopen of Huren geeft aan wat in uw situatie de beste oplossing is. Doe dan de online simulatie of contacteer ons voor een afspraak.


[1] De meerwaarde op de woning wordt geschat op 1% per jaar
[2] Alle investeringen gebeuren aan een rendement van netto 3% per jaar
[3] De woonbonus wordt berekend op het maximumbedrag voor een koppel in Vlaanderen
[4] De jaarlijkse indexatie van de huurprijzen wordt geschat op 1%
[5] Op een lening met vaste rente van 2% per jaar.
[6] We schatten in dat de eigenaar van een woonst meer moet investeren in zijn eigendom dan de huurder moet investeren in zijn huurwoonst. We schatten in dat de eigenaar jaarlijks 1% van de aankoopprijs van de woonst extra moet investeren.

Advies en vragen over onze producten

Vraag het aan uw AXA Bankagent

Meer artikels over dit onderwerp

De woonbonus in het Waals Gewest: de wooncheque

Sinds midden 2014 vallen de fiscale voordelen op een hypothecaire lening die u afsluit voor de aankoop of bouw van uw eigen woning onder de bevoegdheid van de gewesten. Elke deelstaat kent dan ook een ander belastingvoordeel toe op woonkredieten. Welke zijn dan de belastingvoordelen in Wallonië?

Wat met de woonbonus in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?

Sinds midden 2014 vallen de fiscale voordelen op een hypothecaire lening die u afsluit voor de aankoop of bouw van uw eigen woning onder de bevoegdheid van de gewesten. Elke deelstaat kent dan ook een ander belastingvoordeel toe op woonkredieten. Welke zijn dan de belastingvoordelen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?

Welk belastingvoordeel krijgt u op uw hypothecaire lening?

Wanneer u een hypothecaire lening afsluit om uw eigen woning te kunnen kopen of bouwen, dan hebt u recht op fiscale voordelen. Tot voor kort was dat de federale woonbonus, maar sinds midden 2014 valt de fiscaliteit van hypothecaire kredieten onder de bevoegdheid van de gewesten. Elke deelstaat kent dan ook een ander belastingvoordeel toe op woonkredieten voor de eigen woning. Hoe zit dat dan met de woonbonus in Vlaanderen, in Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest? Een overzicht.

Uw schuldsaldoverzekering aftrekken van de belastingen?

De premies van uw schuldsaldoverzekering die u hebt afgesloten in het kader van uw hypothecair krediet, kunnen in aanmerking komen voor belastingvermindering. Maar staar u daar vooral niet blind op. Uw schuldsaldoverzekering fiscaal inbrengen kan niet overal en levert ook niet altijd belastingvoordeel op. Ontdek in welke gevallen u de premies kunt aftrekken van de belastingen en waarom het vaak beter is om dat toch niet te doen.