Il est possible pour des sociétés de couvrir une partie des frais de financement de l’achat et/ou de la transformation d’une habitation à des fins professionnelles (bureaux, cabinet, atelier). Voici les avantages de cette construction, ainsi que les points importants à respecter et quelques conseils pour que le fisc l’approuve.
Cueillez les fruits de votre bien immobilier
Pour que le fisc approuve la construction de l'usufruit, il est important de pouvoir démontrer que des parties de l’habitation sont utilisées à des fins professionnelles.
L’article 578 du Code civil précise que l’usufruit est le droit de jouir d’une chose dont un autre a la propriété, à charge pour lui d’en conserver la substance. L’usufruit existait déjà en droit romain, mais notre fisc s’en méfie car il génère certains avantages.
Pourquoi l’usufruit ?
Parce que les nus-propriétaires peuvent faire payer par leur société - l’usufruitier - une partie des frais de construction et d’entretien du bien, ainsi que la TVA sur ces opérations, et que ces sociétés peuvent déduire fiscalement ces frais et taxes. Parce qu’après l’extinction de l’usufruit, les nus-propriétaires disposent automatiquement de la pleine propriété et qu’ils ne doivent pas payer d’impôts en ce sens.
Quelle durée ?
Pour une société, cela ne peut jamais excéder 30 ans. La plupart du temps, l’usufruit sur les constructions en Belgique couvre une période de 15 à 20 ans. Bien qu’il n’existe aucun délai minimum légal, une période plus courte éveillera certainement les soupçons.
Qui paie quoi ?
En cas de financement, il est tentant d’un point de vue fiscal d’évaluer l’usufruit le plus élevé possible et la nue-propriété la plus basse possible, parce que l’emprunt pour l’usufruit peut être conclu par la société et la nue-propriété peut être payée (et empruntée) par le particulier. Mais le fisc belge apprécie tout aussi modérément cette démarche. Il est important de pouvoir démontrer que des parties de l’habitation sont utilisées à des fins professionnelles.
En ce qui concerne le but et l’usage du cabinet d’un kinésithérapeute, les doutes sont faibles. Mais prétendre qu’un salon fait également office de salle de réunion est moins crédible. Une évaluation correcte de l’usufruit est également cruciale pour que le fisc approuve cette construction. Il est recommandé à cet effet de faire appel tant à un expert agréé (pour la valeur locative de l’habitation) qu’à un réviseur d’entreprise.
Attention aussi aux droits de succession
Si un associé décède avant expiration de l’usufruit, un usufruit subsiste (pour x années) dans la société. Ce dernier est intégré dans la valeur des parts, qui doivent être indiquées dans la déclaration de succession. La valeur de la nue-propriété du bien immeuble doit ensuite être mentionnée dans la déclaration.
Si un associé décède après expiration de l’usufruit, il était alors devenu plein propriétaire et le bien immeuble fait partie intégrante de sa succession. Il devra dès lors être déclaré comme bien immeuble, dont la valeur ne sera donc dans ce cas plus calculée dans les parts de la société.
Vous trouverez un tas d’autres informations précieuses sur tout ce qui touche à la construction, la rénovation et la transformation dans le guide immo d’AXA Banque.
76 pages pleines d’inspiration, d’astuces et de conseils pour mener à bien votre projet immobilier.
Le nouveau code des sociétés et des associations (CSA) a été approuvé le 28 février par le parlement. La nouvelle loi sur les sociétés doit mettre un terme au flou qui règne autour des types de société et favoriser l'environnement entrepreneurial. Quelles sont les règles les plus marquantes ? Et que signifie cette nouvelle loi pour les entrepreneurs qui souhaitent constituer une entreprise et pour ceux qui en possèdent déjà une ? Voici un résumé des points essentiels.
L’impôt sur les revenus des indépendants, des dirigeants d’entreprise ou des sociétés n’est pas prélevé anticipativement pour la simple raison que personne ne sait à l’avance combien il gagnera lors de l’année en cours. En revanche, il est bien possible de payer ses impôts à l’avance. Pourquoi procéderiez-vous à des versements anticipés et comment cela fonctionne-t-il pour un indépendant comme vous ?
Il y a un bon moment maintenant que vous avez créé votre propre entreprise. Vos affaires marchent plutôt bien. Vous vous demandez si vous êtes prêt à franchir l'étape suivante. Si vous répondez "oui" à l'une des cinq questions ci-dessous, c’est qu’il est temps pour vous de passer à immo4pro : un crédit professionnel ou prêt spécialement conçu pour les indépendants et professions libérales.
Vous êtes à la recherche d'une nouvelle voiture de société ? De préférence, un modèle qui résiste bien au temps ? Ou qui roule bien ? Electrique, hybride, au gaz ou à l’hydrogène pour pouvoir accéder sans problème aux Zones à Faibles Emissions ? Alors, lisez ce qui suit.
Vous voulez vous installer comme indépendant ? Félicitations ! Un bon conseil : ouvrez un compte à vue. Bien distinct de votre compte privé. Tout spécialement pour gérer vos finances professionnelles.
