Il est possible pour des sociétés de couvrir une partie des frais de financement de l’achat et/ou de la transformation d’une habitation à des fins professionnelles (bureaux, cabinet, atelier). Voici les avantages de cette construction, ainsi que les points importants à respecter et quelques conseils pour que le fisc l’approuve.
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Pour que le fisc approuve la construction de l'usufruit, il est important de pouvoir démontrer que des parties de l’habitation sont utilisées à des fins professionnelles.
L’article 578 du Code civil précise que l’usufruit est le droit de jouir d’une chose dont un autre a la propriété, à charge pour lui d’en conserver la substance. L’usufruit existait déjà en droit romain, mais notre fisc s’en méfie car il génère certains avantages.
Pourquoi l’usufruit ?
Parce que les nus-propriétaires peuvent faire payer par leur société - l’usufruitier - une partie des frais de construction et d’entretien du bien, ainsi que la TVA sur ces opérations, et que ces sociétés peuvent déduire fiscalement ces frais et taxes. Parce qu’après l’extinction de l’usufruit, les nus-propriétaires disposent automatiquement de la pleine propriété et qu’ils ne doivent pas payer d’impôts en ce sens.
Quelle durée ?
Pour une société, cela ne peut jamais excéder 30 ans. La plupart du temps, l’usufruit sur les constructions en Belgique couvre une période de 15 à 20 ans. Bien qu’il n’existe aucun délai minimum légal, une période plus courte éveillera certainement les soupçons.
Qui paie quoi ?
En cas de financement, il est tentant d’un point de vue fiscal d’évaluer l’usufruit le plus élevé possible et la nue-propriété la plus basse possible, parce que l’emprunt pour l’usufruit peut être conclu par la société et la nue-propriété peut être payée (et empruntée) par le particulier. Mais le fisc belge apprécie tout aussi modérément cette démarche. Il est important de pouvoir démontrer que des parties de l’habitation sont utilisées à des fins professionnelles.
En ce qui concerne le but et l’usage du cabinet d’un kinésithérapeute, les doutes sont faibles. Mais prétendre qu’un salon fait également office de salle de réunion est moins crédible. Une évaluation correcte de l’usufruit est également cruciale pour que le fisc approuve cette construction. Il est recommandé à cet effet de faire appel tant à un expert agréé (pour la valeur locative de l’habitation) qu’à un réviseur d’entreprise.
Attention aussi aux droits de succession
Si un associé décède avant expiration de l’usufruit, un usufruit subsiste (pour x années) dans la société. Ce dernier est intégré dans la valeur des parts, qui doivent être indiquées dans la déclaration de succession. La valeur de la nue-propriété du bien immeuble doit ensuite être mentionnée dans la déclaration.
Si un associé décède après expiration de l’usufruit, il était alors devenu plein propriétaire et le bien immeuble fait partie intégrante de sa succession. Il devra dès lors être déclaré comme bien immeuble, dont la valeur ne sera donc dans ce cas plus calculée dans les parts de la société.
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