Immobilier pour entrepreneurs : achat privé ou via la société?

Entreprendre de manière responsable Fiscalité Entreprendre – 09 septembre 2021

L'investissement dans l'immobilier attire les entrepreneurs en raison des taux historiquement bas. Mais est-il préférable d'acheter de l'immobilier en tant que personne physique ou société ? La réponse n'est malheureusement pas aussi simple. Chaque possibilité a ses avantages et inconvénients. Retenez toutefois ceci : il est essentiel de les mettre en balance et de se poser les bonnes questions. Parcourez cet article et découvrez les principales différences.

Différence 1 : donation et héritage

Lorsque vous achetez un bien immobilier à titre privé et que vous voulez plus tard le donner à vos enfants, ces derniers devront s'acquitter de droits de donation. Les tarifs pour la donation d'un bien immobilier aux enfants sont progressifs et calculés comme suit :

0,01 à 150.000,00 euros 3%
150.000,01 à 250.000,00 euros 9%
250.000,01 euros à 450.000,00 euros 18%
> 450.000,01 euros 27%

Acheter de l'immobilier par le biais d'une société ? 
Dois-je acheter l'immobilier en société ou à titre privé ? La réponse à cette question dépend de votre situation personnelle et de votre ambition en tant qu'entrepreneur.

Notez que les montants s'entendent par part successorale. Imaginons : un couple a 2 enfants auxquels il souhaite faire une donation. Il y a dès lors 4 parts successorales (2 parents x 2 enfants). Au total, les parents de notre exemple peuvent donc faire une donation jusqu'à 600.000 euros (4 x 150.000 euros) à 3%. Si ces mêmes parents ont 3 enfants, la donation pourra même atteindre 900.000 euros à 3%, etc.

Si vous avez par contre acheté le bien immobilier par le biais d'une société, ce n'est alors pas le bien immobilier que vous donnez à vos enfants, mais des parts de la société. Les actions sont des biens mobiliers et les droits de donation applicables sont toujours de 3%, quel que soit le montant de la donation.

Au niveau de la donation et de l'héritage, la société a donc un léger avantage par rapport à l'investissement privé.

Différence 2 : déductibilité des frais à l'achat

Droits d'enregistrement, TVA, frais de notaire, etc. Ces frais sont identiques pour les sociétés et les particuliers. Mais il y a une différence de taille : les sociétés peuvent fiscalement les déduire. Et c'est un avantage appréciable.

Mais si l'utilisation de l'habitation est principalement destinée à des fins privées, sachez que le fisc rejette de plus en plus la déductibilité de frais liés à ce type d'habitation.

La société a donc certainement un léger avantage sur l'investissement privé en termes de déductibilité des frais à l'achat, mais uniquement à condition que l'habitation ne soit pas destinée à un usage privé.

Différence 3 : Taxe sur la plus-value à la revente

En tant que particulier, vous ne payez pas de taxe sur la vente de votre habitation propre, et ne payez également pas non plus d'impôt sur une habitation que vous n'occupez pas, sauf si vous vendez votre habitation dans les 5 ans à dater de l'achat ou dans les 3 ans à compter de la donation. Même dans ces cas de figure, vous ne payez, grâce à une méthode de calcul favorable appliquée par le fisc, que dans une minorité des cas effectivement un impôt.

Alors que l'achat par le biais de la société induit quelques avantages, comme la déductibilité des frais à l'achat, le revers de la médaille se situe au niveau de la vente. Les sociétés doivent s'acquitter d'une taxe sur la plus-value en cas de vente. La plus-value est cependant calculée en prenant la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable du bien qui est vendu.

Voici un exemple pour illustrer la différence en termes d'impact fiscal lors de la vente de la même habitation d'une part détenue en patrimoine privé et d'autre part détenue par une société : 

  • Valeur d'achat de l'habitation en 2004 = 400.000 euros
  • Valeur de vente de l'habitation en 2019 = 500.000 euros
  • Valeur comptable de l'habitation en 2019 = 200.000 euros

Vous avez acheté le bâtiment à titre privé en 2004 et il s'agit de votre habitation propre. Dans ce cas, vous payez 0 euro d'impôt sur sa vente en 2019.

Si par contre vous avez à l'époque acheté le même bâtiment avec la société, vous payerez alors à l'occasion de sa revente après 15 ans une taxe sur la plus-value calculée sur la différence entre 500.000 euros, la valeur de vente, et 200.000 euros, la valeur comptable, et non la valeur d'achat. Vous payez donc une taxe sur la plus-value de +/- 30% sur 300 000 euros ; soit 90.000 euros.

Remarque très importante : si vous achetez de l'immobilier privé pour le louer, vous devez vous assurer qu'il ne sera pas considéré comme un revenu professionnel par le fisc. Ne manquez pas d'en parler avec votre comptable ou un consultant fiscaliste, car si le fisc considère les revenus comme des revenus professionnels, vous devrez, lors de la vente, tout comme dans le cas d'une société, également payer une taxe sur la plus-value sur la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable. Cet impôt sera même nettement plus élevé car il vous conduira dans la tranche d'imposition la plus élevée de 50 %, tandis que l'impôt des sociétés n'est que de 29,95 %.

Au niveau de la taxe sur la plus-value à la vente, il est dans la plupart des cas donc nettement plus avantageux d'acquérir le bien immobilier à titre privé, sauf si les revenus peuvent être considérés comme professionnels.

Immobilier en société ou à titre privé ? Pas de réponse claire

Difficile de donner une réponse claire à la question "Dois-je acheter l'immobilier en société ou à titre privé ?". Tout dépend de votre situation personnelle et de votre ambition en tant qu'entrepreneur. Voici quelques conseils que nous aimerions vous donner :

  • Réfléchissez avant d'agir. Informez-vous à temps et de manière suffisante. N'hésitez pas à contacter votre comptable ou expert-comptable et déterminez ce que vous envisagez de faire sur le long terme avec le bien immobilier.
  • Si vous achetez principalement le bien à des fins privées, envisagez dès lors son achat à titre privé.
  • S'il y a un risque que le fisc considère vos revenus locatifs comme des revenus professionnels ou si vous ne prévoyez pas de vendre le bien à terme, envisagez alors un achat en société.

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