Succesvol ondernemen Fiscaliteit Professioneel krediet – 09 september 2021
Investeren in vastgoed is voor heel wat ondernemers zeer aantrekkelijk, gezien de historisch lage rente. Maar koopt u dat vastgoed best privé of toch met de vennootschap? Het is helaas geen zwart-witverhaal. Beide mogelijkheden hebben voor-en nadelen. De belangrijkste boodschap is om ze goed tegen elkaar af te wegen en de juiste vragen te stellen. Lees dit artikel en ontdek de belangrijkste verschilpunten.
Wanneer u vastgoed aankoopt privé en u wilt dit later schenken aan uw kinderen, betalen uw kinderen hierop schenkbelasting. De tarieven voor schenking van onroerend goed aan kinderen verhogen progressief en als volgt:
| 0,01 tot 150.000,00 euro | 3% |
| 150.000,01 tot 250.000,00 euro | 9% |
| 250.000,01 euro tot 450.000,00 euro | 18% |
| > 450.000,01 euro | 27% |
Merk op dat de bedragen per erfdeel zijn. Stel: een koppel heeft 2 kinderen en ze willen vastgoed schenken aan de kinderen, dan zijn er 4 erfdelen (2 ouders x 2 kinderen). In totaal kunnen de ouders in ons voorbeeld dus tot 600.000 euro (4 x 150.000 euro) schenken tegen 3%. Hebben diezelfde ouders 3 kinderen, dan kunnen ze zelfs tot 900.000 euro schenken tegen 3% enz.
Hebt u het vastgoed daarentegen destijds aangekocht via de vennootschap, dan schenkt u niet het onroerend goed, maar de aandelen van de vennootschap aan uw kinderen. Aandelen zijn roerende goederen en de schenkbelasting daarvoor bedraagt altijd 3%, ongeacht de hoogte van de schenking.
Op het vlak van schenken en erven heeft de vennootschap dus een streepje voor op de privé-investering.
Registratiebelasting, btw, notariskosten ... Deze kosten zijn hetzelfde voor vennootschappen als voor particulieren. Er is één heel groot verschil: vennootschappen kunnen die kosten fiscaal inbrengen. Dat scheelt natuurlijk een serieuze slok op de borrel.
Maar is het gebruik van de woning voornamelijk privé, dan moet u weten dat de fiscus de aftrekbaarheid van kosten verbonden aan dat type woningen meer en meer verwerpt.
De vennootschap heeft dus zeker een streepje voor op de privé-investering op het vlak van aftrekbaarheid van de kosten bij de aankoop, maar enkel op voorwaarde dat de woning niet voor privégebruik is.
Als particulier betaalt u geen belasting op de verkoop van uw eigen woning en betaalt u ook geen belasting op een woning waar u niet zelf in woont, tenzij u uw woning verkoopt binnen de 5 jaar na de aankoop of binnen de 3 jaar na schenking. Zelfs in die gevallen betaalt u dankzij een gunstige berekeningsmethode die de fiscus hanteert, maar in een minderheid van de gevallen effectief een belasting.
Daar waar de aankoop via de vennootschap enkele voordelen met zich meebrengt zoals de aftrekbaarheid van de kosten bij aankoop, zit het venijn hem in de staart bij de verkoop. Vennootschappen betalen belasting op de meerwaarde bij een verkoop. De meerwaarde wordt daar echter berekend door het verschil te nemen tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde van het pand dat verkocht wordt.
Een voorbeeld om het verschil in fiscale impact te tonen bij de verkoop van dezelfde woning die enerzijds in privébezit was en anderzijds in handen van de vennootschap :
Kocht u het gebouw in 2004 privé aan en het betreft uw eigen woning. In dat geval betaalt u 0 euro belasting bij de verkoop ervan in 2019.
Kocht u daarentegen hetzelfde gebouw destijds met de vennootschap aan, dan betaalt u bij de verkoop ervan na 15 jaar een meerwaardebelasting op het verschil tussen 500.000 euro, de verkoopwaarde en 200.000 euro, de boekwaarde en niet de aankoopwaarde. U betaalt dus op 300.000 euro meerwaardebelasting van +/- 30% ofwel 90.000 euro.
Een heel belangrijke opmerking: wanneer u privévastgoed aankoopt om te verhuren, moet u voorzichtig zijn dat dit niet als beroepsmatig inkomen wordt beschouwd door de fiscus. Praat hier zeker over met uw boekhouder of met een belastingconsulent want indien de fiscus de inkomsten als beroepsmatig beschouwt, dan moet u bij verkoop net zoals bij de vennootschap een meerwaardebelasting betalen op het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekwaarde. Die belasting zal dan zelfs nog een stuk hoger zijn omdat u op dat moment in de hoogste belastingschijf van 50% valt, terwijl de vennootschapsbelasting slechts 29,59% bedraagt.
Op het vlak van de meerwaardebelasting bij verkoop is het in de meeste gevallen dus veel voordeliger om vastgoed te verwerven in privénaam, behalve als de inkomsten als beroepsmatig zouden kunnen beschouwd worden.
Op de vraag ‘Koop ik vastgoed met de vennootschap of toch maar privé?’ is er geen eenduidig antwoord. Alles hangt af van de persoonlijke situatie en ambities van u als ondernemer. Enkele tips die we u zeker willen meegeven:
Deze content is niet beschikbaar omwille van uw huidige cookie instellingen. U kan deze hier aanpassen.
Vaak krijgt u van uw leverancier twee betalingsopties: of u betaalt direct binnen de factuurdatum of u doet een beroep op betalingsuitstel. In het eerste geval krijgt u vaak korting (leverancierskorting), in het laatste wordt u een interestkost aangerekend (leverancierskrediet). Wat is nu het beste en zijn er nog andere opties? Lees verder en verken uw opties.
Twijfelt u of u een professionele kredietkaart wil aanschaffen? Voor een beperkte jaarlijkse fee kan u met de meest simpele kredietkaart zoals de Visa4pro uw bedrijfsfinanciën beter managen, uw privé-vermogen beschermen en kan u gerust op reis vertrekken. De kaart wordt maandelijks afgerekend op uw professionele zichtrekening: geen rompslomp om op tijd terug te betalen.
De huidige energiecrisis is niet alleen voelbaar bij gezinnen, maar zeker ook bij bedrijven. De energieprijzen zijn de voorbije maanden door het dak gegaan en als ondernemer hebt u niet altijd de mogelijkheid om deze prijsstijgingen integraal aan uw klanten door te rekenen. Dit betekent dus een aanslag op uw winstmarges. Via energiebesparende investeringen of investeringen om zelf energie op te wekken kunt u de impact op uw onderneming minimaliseren en soms zelf positief ombuigen.
De energiecrisis hakt er niet alleen sterk in bij gezinnen, maar ook bij ondernemers. Waar gezinnen per overheidsmaatregel betalingsuitstel kunnen vragen op hun woonkrediet, is er niets wettelijk voorzien voor ondernemers. AXA Bank kiest ervoor onze huidige klant-ondernemers over de winter te tillen via een uitzonderlijk energie-kaskrediet.
Als ondernemer krijgt u wel vaker te maken met fiscale controles. Dan mag de fiscus in principe enkel uw beroepsrekeningen inkijken, en dus niet uw privérekeningen. Maar … een vergissing is snel gebeurd. Eén verrichting die beroepshalve op een privérekening wordt gedaan, volstaat om al die rekeningen als beroepsrekeningen te beschouwen. Waardoor de fiscus het recht heeft die te controleren.