Vastgoed voor ondernemers: aankoop privé of via de vennootschap?

Verschilpunt 1: Schenken en erven

Wanneer u vastgoed aankoopt privé en u wilt dit later schenken aan uw kinderen, betalen uw kinderen hierop schenkbelasting. De tarieven voor schenking van onroerend goed aan kinderen verhogen progressief en als volgt:

 

Merk op dat de bedragen per erfdeel zijn. Stel: een koppel heeft 2 kinderen en ze willen vastgoed schenken aan de kinderen, dan zijn er 4 erfdelen (2 ouders x 2 kinderen). In totaal kunnen de ouders in ons voorbeeld dus tot 600.000 euro (4 x 150.000 euro) schenken tegen 3%. Hebben diezelfde ouders 3 kinderen, dan kunnen ze zelfs tot 900.000 euro schenken tegen 3% enz.

Hebt u het vastgoed daarentegen destijds aangekocht via de vennootschap, dan schenkt u niet het onroerend goed, maar de aandelen van de vennootschap aan uw kinderen. Aandelen zijn roerende goederen en de schenkbelasting daarvoor bedraagt altijd 3%, ongeacht de hoogte van de schenking.

Op het vlak van schenken en erven heeft de vennootschap dus een streepje voor op de privé-investering.

Verschilpunt 2: Aftrekbaarheid van de kosten bij de aankoop

Registratiebelasting, btw, notariskosten ... Deze kosten zijn hetzelfde voor vennootschappen als voor particulieren. Er is één heel groot verschil: vennootschappen kunnen die kosten fiscaal inbrengen. Dat scheelt natuurlijk een serieuze slok op de borrel.

Maar is het gebruik van de woning voornamelijk privé, dan moet u weten dat de fiscus de aftrekbaarheid van kosten verbonden aan dat type woningen meer en meer verwerpt.

De vennootschap heeft dus zeker een streepje voor op de privé-investering op het vlak van aftrekbaarheid van de kosten bij de aankoop, maar enkel op voorwaarde dat de woning niet voor privégebruik is.

Verschilpunt 3: De meerwaardebelasting bij verkoop

Als particulier betaalt u geen belasting op de verkoop van uw eigen woning en betaalt u ook geen belasting op een woning waar u niet zelf in woont, tenzij u uw woning verkoopt binnen de 5 jaar na de aankoop of binnen de 3 jaar na schenking. Zelfs in die gevallen betaalt u dankzij een gunstige berekeningsmethode die de fiscus hanteert, maar in een minderheid van de gevallen effectief een belasting.

Daar waar de aankoop via de vennootschap enkele voordelen met zich meebrengt zoals de aftrekbaarheid van de kosten bij aankoop, zit het venijn hem in de staart bij de verkoop. Vennootschappen betalen belasting op de meerwaarde bij een verkoop. De meerwaarde wordt daar echter berekend door het verschil te nemen tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde van het pand dat verkocht wordt.

Een voorbeeld om het verschil in fiscale impact te tonen bij de verkoop van dezelfde woning die enerzijds in privébezit was en anderzijds in handen van de vennootschap :  

• Aankoopwaarde woning in 2004 = 400.000 euro
• Verkoopwaarde woning in 2019 = 500.000 euro
• Boekhoudkundige waarde woning in 2019 = 200.000 euro

Kocht u het gebouw in 2004 privé aan en het betreft uw eigen woning. In dat geval betaalt u 0 euro belasting bij de verkoop ervan in 2019.

Kocht u daarentegen hetzelfde gebouw destijds met de vennootschap aan, dan betaalt u bij de verkoop ervan na 15 jaar een meerwaardebelasting op het verschil tussen 500.000 euro, de verkoopwaarde en 200.000 euro, de boekwaarde en niet de aankoopwaarde. U betaalt dus op 300.000 euro meerwaardebelasting van +/- 30% ofwel 90.000 euro.

Een heel belangrijke opmerking: wanneer u privévastgoed aankoopt om te verhuren, moet u voorzichtig zijn dat dit niet als beroepsmatig inkomen wordt beschouwd door de fiscus. Praat hier zeker over met uw boekhouder of met een belastingconsulent want indien de fiscus de inkomsten als beroepsmatig beschouwt, dan moet u bij verkoop net zoals bij de vennootschap een meerwaardebelasting betalen op het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekwaarde. Die belasting zal dan zelfs nog een stuk hoger zijn omdat u op dat moment in de hoogste belastingschijf van 50% valt, terwijl de vennootschapsbelasting slechts 29,59% bedraagt.

Op het vlak van de meerwaardebelasting bij verkoop is het in de meeste gevallen dus veel voordeliger om vastgoed te verwerven in privénaam, behalve als de inkomsten als beroepsmatig zouden kunnen beschouwd worden.

Vastgoed in de vennootschap of privé? Geen eenduidig antwoord

Op de vraag ‘Koop ik vastgoed met de vennootschap of toch maar privé?’ is er geen eenduidig antwoord. Alles hangt af van de persoonlijke situatie en ambities van u als ondernemer. Enkele tips die we u zeker willen meegeven:

• Bezint eer ge begint. Informeer u tijdig en voldoende. Neem zeker contact op met uw boekhouder of accountant en stel uzelf de vraag wat u van plan bent met het vastgoed op lange termijn.
• Koopt u het vastgoed voornamelijk voor privégebruik, overweeg dan ook de aankoop privé te doen.
• Loopt u het risico dat de fiscus uw huurinkomsten als beroepsinkomsten zal aanzien of bent u niet van plan het vastgoed op termijn te verkopen, overweeg dan de aankoop via de vennootschap.