Een te renoveren huis kopen en opknappen (of slopen): waar moet u op letten?

Waarom een bestaande woning kopen en renoveren?

 

Voor wie niet de tijd of het budget heeft om een nieuw huis te bouwen of te kopen, kan een bestaande woning kopen en stap voor stap renoveren een interessant alternatief zijn. Deze woningen zijn vaak te vinden op goede locaties en u hebt een minder groot budget nodig voor de aankoop van de woning.

In vergelijking met nieuwbouw zijn er minder regels en bouwvoorschriften. Zo is een bouwvergunning niet altijd nodig, want die moet u enkel hebben bij functiewijzigingen, constructiewijzigingen, wijzigingen in het uitzicht van de gevels of volumewijzigingen ... en dus moet u daarvoor niet altijd een architect aanstellen.

Al is het altijd raadzaam om een expert in de arm te nemen om de dragende constructies van het huis te controleren en te kijken of er geen verborgen gebreken zijn (maar een onaangename verrassing achteraf is nooit uit te sluiten).

Energiezuinige renovaties na aankoop huis binnenkort verplicht

U moet er bij de aankoop vooral op letten in welke mate de woning al energiezuinig is. De Vlaamse overheid zet immers volop in op energiezuinig renoveren om de klimaatdoelstellingen te halen. Ze wil dat tegen 2050 alle bestaande woningen een E-peil (energiepeil) onder de E60 halen. Ter vergelijking: voor nieuwe woningen moet dat E-peil vanaf 2021 beneden E30 liggen. Ook Wallonië streeft voor bestaande woningen naar gelijkaardige normen. 

Daarom wordt vanaf 2021 een op z'n minst gedeeltelijke renovatie verplicht wanneer u een huis koopt of erft. Als het niet voldoet aan de energienormen, moet u binnen de 5 jaar minstens 3 van deze renovaties uitvoeren:

• dakisolatie
• muurisolatie
• raamisolatie: glas en profielen
• vloerisolatie
• condensatieketel (als de oude ketel 15 jaar of ouder is)
• hernieuwbare energieboiler: warmtepomp- of zonneboiler

Daarvoor moet u dus ofwel al bij de aankoop ofwel na een paar jaar een budget voor uittrekken. Misschien komt u in dat geval wel in aanmerking voor een Vlaamse renovatielening. Zo kunt u tot wel 60.000 euro lenen en genieten van rentesubsidies voor uw geplande renovatie.

Om de factuur niet te hoog te laten oplopen, betaalt u voor renovatiewerken in huizen die ouder zijn dan 10 jaar slechts 6% btw (in plaats van 21% voor nieuwbouw). Er zijn ook renovatiepremies en andere fiscale voordelen.  Ook in Wallonië en Brussel worden gelijkaardige premies toegekend.

Dubbel glas en dakisolatie nu al verplicht voor alle woningen

Een aantal energiebesparende maatregelen zijn trouwens al sinds 1 januari 2020 van kracht, ook voor woningen de niet te koop of te huur staan.

Want een groot deel van de huizen in Vlaanderen scoort niet goed op het vlak van energieverbruik. Amper 5% van de bestaande woningen krijgt een A-label (een E-peil van minder dan 60), wat overeenstemt met het energielabel dat de Vlaamse regering op lange termijn vooropstelt.

• Elke woning moet ramen met minstens dubbele beglazing hebben.
• Van woningen gebouwd vóór de invoering van de minimale energieprestatie-eisen in 2006, moet het dak geïsoleerd zijn.

Als het huis bij een woningonderzoek niet voldoet aan de norm, dan kan uw woning strafpunten krijgen en op termijn zelfs ongeschikt voor bewoning worden verklaard. Al is het onbegonnen werk om dat systematisch te controleren. Gerichte woningonderzoeken zullen wel plaatsvinden, bijvoorbeeld bij een klacht van een huurder.

Een bestaand huis kopen en renoveren: hoe schat u de kosten in?

De totale kost van een verbouwing of renovatie is op voorhand niet altijd makkelijk in te schatten. Een woning renoveren is vaak ook heel intensief en zenuwslopend. Het duurt vaak langer dan gepland.

Om u een idee te geven van wat de noodzakelijke energiebesparende renovatiewerken zullen kosten, wordt het EPC-certificaat voor bestaande woningen omgevormd. Op dat certificaat, verplicht voor bestaande woningen of appartementen die te koop of te huur worden aangeboden, staat het energieverbruik, waardoor kandidaat-huurders of -kopers woningen of appartementen met elkaar kunnen vergelijken.

Het EPC+-certificaat voegt hieraan de volgende punten toe:

• een energielabel van A+ (= zeer goed) tot F (= slecht);
• een voorstel van aanpassingen (met geraamde kost en besparing) om het energieverbruik van de woning te verlagen.

Het verplichte energielabel zal de vraagprijs van de woning mee bepalen. Hoe lager de score, hoe sterker u staat om de onderhandelen over de verkoopprijs …

Wat als het huis in te slechte staat is voor energiezuinige renovaties?

Voor sommige woningen volstaat zelfs een volledige ingrijpende energetische renovatie niet om de energienormen te halen. Dan is slopen en vervangen door nieuwbouw een betere optie. In de Vlaamse centrumsteden (en sommige Brusselse gemeenten) geldt daarvoor het lage btw-tarief van 6%. Voor wie in een andere gemeente woont en zijn energieverslindend huis sloopt en heropbouwt, geldt de regeling voor nieuwbouw.

In die gevallen moet dus 21% btw worden betaald, al hebben de gewesten de federale regering verzocht om in geval van sloop en heropbouw overal het btw-tarief van 6% toe te passen. In afwachting van een beslissing in dat verband, voorziet Vlaanderen nu in een slooppremie van max. 7.500 euro. Ook in Wallonië bestaat er een gelijkaardige slooppremie.

De Vlaamse regering heeft ook recent beslist dat wie een woning koopt en ze omwille van de energienormen moet slopen en heropbouwen (net als bij een woning met ingrijpende energiebesparende renovatiewerken) vanaf 1 januari 2022 slechts 1% i.p.v. 5% registratiebelasting zal moeten betalen.

Een huis kopen en renoveren?

Maak dan een simulatie van uw woonlening, dan hebt u meteen beter zicht op wat dat maandelijks voor uw budget betekent. Intussen kunt u sinds maart 2021 zelfs uw volledige hypotheekaanvraag online indienen. Of bereken de maandelijkse afbetaling voor een groene lening voor energiebesparende renovaties.